מימוש פוטנציאל זכויות בנייה במגרשים לבנייה פרטית בצפון תל אביב – איך מנצלים את הנכס שלך כמו שצריך?

אם יש משהו אחד שכולם יודעים – נדל"ן בתל אביב הוא שער לשמיים. ואם מורידים את העיניים לטווח מצומצם יותר – הצפון התל אביבי הוא כמו הגביע הקדוש של מגרשים פרטיים. אבל תארו לכם שאתם יושבים על זהב ושום דבר לא קורה. זה בעצם מה שקורה להרבה בעלי מגרשים פרטיים.

אז איך עושים את זה נכון? איך הופכים את פוטנציאל זכויות הבנייה למקסימום רווח, בלי ליפול למלכודות ועם קצת חוש הומור בדרך? תנו לי לקחת אתכם למסע מקצועי של גסטפרוינד מרקו משרד שמאות מקרקעין, מלא בפתיחות ופרטים, שיסביר בדיוק מה לעשות.

מה זה בכלל "זכויות בנייה"? ולא למה אתם לא מנצלים אותן עד תום?

המונח "זכויות בנייה" מתייחס לכמות הבנייה שמותר למגרש מסוים עפ"י התב"ע (תכנית בניין עיר). הביטוי הזה לא סתם נשמע טכני – מדובר בכרטיס הכניסה שלכם לעולם הנדל"ן הרווחי. ככל שהזכויות גבוהות יותר, כך הערך של המגרש עף לשמיים.

למה לשמור אותן בקופסה? כמה סיבות:

• חשש מהבירוקרטיה

• חוסר ידע איך לממש את המקסימום

• פחד מהוצאות גבוהות ללא רווח מיידי

• ופשוט לא יודעים כמה הזכויות שוות באמת

למה לצפון תל אביב יש זיקה מיוחדת לזכויות בנייה?

קודם כל, הצפון בתל אביב נחשב לאחת השכונות היוקריות בעיר, עם תשתיות מפותחות, חופים קרובים וקהל שמחפש איכות חיים. התוצאה? ביקוש עצום לנכסים חדשים, ואז גם לתוספות בנייה וייעול השטח.

יש כאן כמה נקודות מפתח שמייחדות את הצפון:

• תכנון עירוני חדשני ומתחדש שמאפשר להוסיף קומות/דירות

• קרבה לשירותים, בתי ספר, מרכזי עסקים

• פוטנציאל להקמת פרויקטים יוקרתיים ועדכניים

• חוקים גמישים יחסית במקומות מסוימים, שמציעים המון הזדמנויות

איך מבינים מה באמת הזכויות שלכם?

כדי לממש את הפוטנציאל, חייבים לדעת קודם כל מה עומד לרשותכם:

• בדיקת גבולות המגרש הממשיים

• בחינת תב"ע ואישורים קיימים

• בדיקת זכויות בנייה קיימות מול זכויות צפויות

• התייעצות עם מהנדסים ואדריכלים שמתמחים באזור

5 טעויות קריטיות שגרמו לבעלי מגרשים להפסיד כסף

• לא לבדוק לעומק את זכויות העלייה למגרש

• לוותר על ייעוץ מקצועי ולחשוב שזה “משחק פשוט”

• להאמין לפרסומות ובלעדיות של חברות בנייה בלי לבחון באמת

• להזניח בדיקת כדאיות כלכלית לפני התחלת התהליך

• להתמהמה ולפספס את החלון האופטימלי בשוק

בואו נהפוך את הזכויות שלכם לזהב – איך עושים את זה נכון?

1. כנסו פנימה לתוכנית המרכזית: פנו לאדריכל עם ניסיון בצפון תל אביב. בקשו מיפוי זכויות בנייה מפורט ושקוף.

2. הגדילו את השטח הבנוי בשכל: לפעמים אפשר להוסיף קומות או לפתוח למרפסות, מה שמגדיל את ה-GFA (שטח הבנייה הכולל זכאי).

3. בדקו אפשרויות לשיתופי פעולה חכמים: לפעמים נכון להיכנס לשותפות עם חברה מקצועית.

4. אל תפספסו תכניות עתידיות של העירייה: לעיתים תכנון עתידי יכול להוסיף זכויות בנייה חדשות.

5. הקפידו על חיסכון בעלויות: עם הניסיון והייעוץ הנכון תצליחו להוריד עלויות בירוקרטיה.

שאלות ותשובות:

כמה זמן לוקח לממש זכויות בנייה בצורה ממוקדת? תלוי בהרבה פרמטרים, אבל בדרך כלל זה עניין של חודשים בודדים עד לשנה.

האם ניתן למכור זכויות בנייה לחברות אחרות? כן, במקרים רבים – וזה יכול להקפיץ תגמול משמעותי.

מה הכי חשוב לבדוק לפני שמתחילים תהליך? להבין את הסטטוס המשפטי והתכנוני של המגרש. לא להתחיל בלי זה.

לסיכום

כל בעל מגרש בצפון תל אביב חייב להבין – הזכויות שלכם הן נכס עם ערך עצום שממתין ש”תעירו אותו”. תוכנית ברורה, עבודה עם מקצוענים ומיקסום נכון של הזכויות – זה המתכון להצלחה.